Livraison d'un logement neuf : réserves et garanties.
La livraison est le moment où vous prenez possession de votre logement neuf. C'est aussi le moment de vérifier qu'il est conforme à ce qui a été vendu et de faire noter les défauts. Ce que vous signalez ce jour-là, et dans les semaines qui suivent, conditionne vos recours.
Mis à jour le
La convocation et la visite
Le vendeur vous convoque à la livraison par lettre recommandée. La livraison ne doit pas être confondue avec la réception des travaux, qui a lieu avant, entre le vendeur et les entreprises, sans les acheteurs.
Le logement doit être achevé : alimenté en eau, en électricité (et en gaz le cas échéant) et équipé pour être chauffé. De petites imperfections n’empêchent pas la livraison, mais elles peuvent être notées. Vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment ou un commissaire de justice.
Que vérifier le jour de la livraison
Prenez le temps, avec les plans et la notice descriptive sous la main :
- les surfaces, la hauteur sous plafond et la disposition des pièces par rapport aux plans ;
- les revêtements de sol et muraux : rayures, éclats, joints, peinture ;
- les portes et fenêtres : ouverture, fermeture, étanchéité, volets ;
- la plomberie : écoulement, pression, absence de fuite, chauffe-eau ;
- l’électricité : prises, interrupteurs, éclairage, tableau, chauffage ;
- les équipements prévus (cuisine, salle de bains, placards) et leur conformité à la notice ;
- les extérieurs et annexes : balcon, terrasse, jardin, cave, place de parking.
Photographiez chaque défaut : les photos datées complètent utilement le procès-verbal.
Le procès-verbal et les réserves
La visite se conclut par un procès-verbal de livraison signé par vous et le vendeur. Chaque défaut constaté y est inscrit sous forme de « réserve », de façon précise : pièce, emplacement, nature du défaut. Le vendeur doit ensuite faire reprendre ces défauts.
Si des réserves portent sur des malfaçons ou des défauts de conformité, vous pouvez consigner le solde de 5 % du prix au lieu de le verser au vendeur ; il ne peut pas refuser de vous remettre les clés pour ce motif (voir les appels de fonds en VEFA).
Le mois qui suit : les défauts apparents oubliés
Un défaut que vous n’avez pas vu le jour de la livraison mais qu’un acheteur non professionnel peut constater par des vérifications simples est un « vice apparent ». Signalez-le au vendeur par lettre recommandée dans le mois qui suit la remise des clés.
Si le vendeur ne répare pas, l’action en justice pour vices apparents doit être engagée dans le délai le plus tardif entre un an à compter de la réception des travaux et treize mois à compter de la prise de possession. Passé ce délai, le vendeur ne peut plus être poursuivi pour ces défauts.
Les garanties légales après la livraison
Elles courent à partir de la réception des travaux :
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Les défauts signalés à la réception ou apparus pendant l’année qui suit (hors usure normale). |
| Bon fonctionnement (biennale) | 2 ans au moins | Les équipements dissociables, qui peuvent être retirés sans abîmer le bâti : chauffe-eau, volets, robinetterie… |
| Décennale | 10 ans | Les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou le rendent inhabitable ou impropre à son usage : fondations, structure, toiture, canalisations encastrées… |
L’assurance dommages-ouvrage, souscrite par le vendeur, permet de faire financer rapidement les réparations relevant de la garantie décennale, sans attendre de décision sur les responsabilités. Pour la mettre en jeu, déclarez le sinistre à l’assureur par lettre recommandée. Conservez l’attestation remise avec l’acte de vente.
Les bons réflexes
- Ne signez pas un procès-verbal sans réserve si vous avez constaté des défauts.
- Envoyez toutes vos réclamations par lettre recommandée avec accusé de réception et gardez-en copie.
- Notez la date de remise des clés : elle fait courir le délai d’un mois pour les défauts apparents.
- Pour une question sur vos droits, l’Adil de votre département informe gratuitement. Pour la suite de votre projet, voir aussi les étapes d’un achat dans le neuf.
Questions fréquentes
Peut-on refuser la livraison d'un logement neuf ?+
Seulement si le logement n'est pas achevé, par exemple s'il n'est pas raccordé à l'eau ou à l'électricité, ou si un défaut le rend inhabitable. De simples imperfections ne permettent pas de refuser la livraison : elles sont notées en réserves.
Combien de temps le vendeur a-t-il pour lever les réserves ?+
Aucun délai unique n'est fixé par la loi : il dépend du contrat et de la nature des travaux. Les défauts réservés relèvent aussi de la garantie de parfait achèvement, qui dure un an à compter de la réception des travaux.
Que faire si un défaut apparaît après plusieurs mois ?+
Signalez-le par lettre recommandée. Selon sa nature, il relève de la garantie de parfait achèvement (1 an), de bon fonctionnement (2 ans, équipements) ou décennale (10 ans, solidité et habitabilité).
Sources
- Service-public.fr : livraison d'un logement en Vefa
- Service-public.fr : garanties après la réception des travaux
Informations générales, à jour à la date indiquée. Pour une situation particulière, renseignez-vous auprès d'un notaire ou de l'Adil de votre département.