Appels de fonds en VEFA : quand et combien payer pendant la construction.

Le principe : payer selon l’avancement réel des travaux

Chaque appel de fonds correspond à une étape du chantier atteinte. Le vendeur vous adresse un courrier accompagné, en général, d’une attestation de l’architecte ou du maître d’œuvre confirmant l’avancement. Les sommes demandées doivent correspondre à l’avancement réel des travaux : un appel de fonds anticipé n’est pas dû.

Le dépôt de garantie éventuellement versé à la réservation s’impute sur le prix. Les frais de notaire, eux, sont réglés à la signature de l’acte de vente.

Les plafonds fixés par la loi

Le total des sommes versées ne peut pas dépasser :

Ce sont des maximums cumulés. Le contrat peut découper les paiements plus finement (par exemple à l’achèvement des planchers ou à la mise hors d’air, quand portes et fenêtres sont posées), tant que ces plafonds sont respectés. L’échéancier exact figure dans l’acte de vente : lisez-le avant de signer.

Exemple pour un logement à 250 000 €

Si l’acte est signé alors que les fondations sont terminées, jusqu’à 87 500 € (35 %) peuvent être appelés à la signature. Le total versé passe ensuite à 175 000 € au plus à la mise hors d’eau, puis 237 500 € à l’achèvement, et les 12 500 € restants à la livraison.

Le solde de 5 % et sa consignation

Le solde est dû à la livraison, lorsque le logement est achevé. Si vous notez des réserves sur le procès-verbal (malfaçons, défauts de conformité), vous pouvez consigner ce solde : il est déposé chez un tiers, par exemple un notaire ou, à défaut d’accord, la Caisse des dépôts, au lieu d’être versé au vendeur, jusqu’à la levée des réserves. Le vendeur ne peut pas refuser de vous remettre les clés pour ce motif. Voir le guide livraison d’un logement neuf.

Le prêt immobilier pendant la construction

La banque verse les fonds directement au vendeur, à chaque appel de fonds, sur présentation de celui-ci. Votre prêt est donc débloqué progressivement : pendant le chantier, vous ne remboursez pas encore la totalité du capital emprunté.

Les intérêts intercalaires

Tant que le prêt n’est pas entièrement débloqué, la banque calcule des intérêts sur les seules sommes déjà versées : ce sont les intérêts intercalaires. Ils augmentent au fil des appels de fonds. L’assurance emprunteur est en général due dès le premier déblocage.

Les différés de remboursement

• Sans différé : vous payez chaque mois les intérêts intercalaires, puis les mensualités normales une fois le prêt entièrement débloqué.
• Différé partiel : vous ne payez que les intérêts (et l’assurance) pendant le chantier ; le remboursement du capital commence après la livraison.
• Différé total : vous ne payez rien pendant le chantier, mais les intérêts s’ajoutent au capital : le coût total du crédit augmente.

Le différé est utile si vous payez encore un loyer pendant la construction. Comparez le coût total dans les offres de prêt, et estimez vos mensualités avec le simulateur de prêt immobilier.

En cas de retard de paiement ou de chantier

Si vous payez un appel de fonds en retard, le vendeur peut appliquer les pénalités ou intérêts de retard prévus au contrat. À l’inverse, si le chantier prend du retard, les appels de fonds sont simplement décalés, puisqu’ils dépendent de l’avancement.

En cas de retard de livraison, vérifiez dans l’acte les pénalités éventuellement prévues et les causes légitimes de suspension du délai (intempéries, par exemple). Pour une difficulté, l’Adil de votre département informe gratuitement sur vos droits.