Acheter un logement neuf : les étapes, de la réservation à la livraison.

1. Définir son budget

Avant de visiter, estimez ce que vous pouvez emprunter et ce que coûtera l’achat au total. Le prix affiché dans une annonce de logement neuf inclut la TVA ; il faut y ajouter les frais de notaire, réduits dans le neuf (environ 2 à 3 % du prix), les frais de garantie du prêt et, le cas échéant, un parking ou une cave vendus à part.

• Votre capacité d’emprunt : simulateur de capacité d’emprunt.
• Un éventuel prêt à taux zéro, ouvert à tous les logements neufs sous conditions de ressources pour un premier achat : simulateur PTZ.
• Les frais de notaire : simulateur de frais de notaire.

2. Choisir son logement sur plan

Le logement n’existe pas encore : on le choisit sur plans, à partir de la notice descriptive (matériaux, équipements, finitions) et, parfois, d’un appartement témoin. Points à examiner de près :

• l’orientation, l’étage, la vue et les vis-à-vis prévus par le plan de masse ;
• la surface habitable et la surface des extérieurs (balcon, terrasse, jardin) ;
• les annexes : place de parking, cave, local vélos, et leur prix ;
• la date de livraison annoncée (trimestre et année) ;
• les dispositifs auxquels le logement ouvre droit (PTZ, TVA réduite).

Certaines modifications intérieures peuvent être demandées avant le démarrage des travaux concernés (travaux modificatifs acquéreur), le plus souvent avec un supplément de prix.

3. Signer le contrat de réservation

Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) n’est pas obligatoire, mais il est presque toujours proposé : il réserve le logement à votre nom avant l’acte de vente. Il précise notamment la surface habitable approximative, le nombre de pièces, la consistance des parties communes, le prix prévisionnel et ses conditions de révision, ainsi que la date prévue pour la signature de l’acte de vente.

Le dépôt de garantie

Un dépôt de garantie peut être demandé. Il est versé sur un compte spécial ouvert à votre nom, ou chez un notaire, et ne peut pas dépasser :

Il vous est restitué dans les cas prévus par la loi, par exemple si l’acte de vente n’est pas signé du fait du vendeur, si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel révisé, si le prêt prévu au contrat est refusé, si un équipement annoncé n’est pas réalisé, ou si le logement subit une réduction de valeur de plus de 10 %. La demande se fait par lettre recommandée ; le remboursement intervient dans les trois mois.

Le délai de rétractation

Vous disposez de 10 jours calendaires pour vous rétracter, sans avoir à vous justifier, par lettre recommandée. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat signé ; s’il se termine un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

4. Obtenir le financement

Avec le contrat de réservation, vous pouvez déposer vos demandes de prêt. Le contrat prévoit en général une condition suspensive d’obtention du prêt : si le prêt est refusé, la vente ne se fait pas et le dépôt de garantie est restitué.

À réception de l’offre de prêt, la loi impose un délai de réflexion : l’offre ne peut être acceptée qu’après 10 jours. Dans le neuf, le prêt est débloqué au rythme des appels de fonds, ce qui fait naître des intérêts intercalaires (voir les appels de fonds en VEFA).

5. Signer l’acte de vente chez le notaire

Le projet d’acte de vente doit vous être notifié au moins un mois avant la date de signature, pour vous laisser le temps de le lire. L’acte authentique, signé chez le notaire, reprend la description du logement, son prix définitif, l’échéancier des paiements, le délai de livraison et la garantie financière obligatoire.

Cette garantie, apportée par une banque, un établissement financier ou un assureur, est soit une garantie d’achèvement (elle finance la fin des travaux si le vendeur ne peut pas les terminer), soit une garantie de remboursement (elle rembourse les sommes versées si la vente est annulée faute d’achèvement). Vous devenez propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur édification.

6. Payer pendant la construction

Les paiements suivent l’avancement du chantier, dans la limite de plafonds fixés par la loi : 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde à la livraison. Le détail est expliqué dans le guide appels de fonds en VEFA.

7. Recevoir les clés

À la livraison, vous visitez le logement, signez un procès-verbal en y notant les défauts constatés (réserves) et versez le solde du prix. Vous disposez ensuite d’un mois pour signaler les défauts apparents que vous n’auriez pas vus, puis des garanties légales de 1, 2 et 10 ans. Tout est détaillé dans le guide livraison d’un logement neuf.

8. Après l’emménagement

• Déclarez la construction au service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant son achèvement : c’est la condition pour bénéficier de l’exonération temporaire de taxe foncière (deux ans, totale ou partielle selon la commune).
• Conservez l’acte de vente, le procès-verbal de livraison et l’attestation d’assurance dommages-ouvrage.
• En copropriété, la première assemblée générale désigne le syndic définitif et vote le premier budget.